NADZIEJA NA NIŻSZE RATY PRZY „ZŁOTÓWKOWYM” KREDYCIE HIPOTECZNYM Czego dotyczy ten artykuł: Co to jest WIBOR Dlaczego WIBOR jest wadliwy? Dlaczego nie powinien być stosowany? Uznanie WIBOR za wadliwy - korzyści dla kredytobiorcy - "złotówkowicza" Co to jest WIBOR Mechanizm obliczenia raty kredytu składa się z kilku elementów. Na wysokość poszczególnych rat składa się „rata kapitałowa” (spłacana część kapitału otrzymanego przez kredytobiorcę od banku) oraz „rata odsetkowa”. Ta druga może być stała bądź zmienna. Na polskim rynku najczęściej stosowana jest zmienna. Zmienna stawka procentowa obejmuje marżę banku (stałą i ustalaną dla każdego kredytu indywidualnie) oraz zmiennej stawki referencyjnej, która w założeniu ma być obiektywnym miernikiem dopasowującym się do sytuacji rynkowej. Jednym z tych mierników jest, często stosowany na polskim rynku, wskaźnik WIBOR. Wskaźnik WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) to stawka na rynku międzybankowym, po jakiej banki pożyczają sobie pieniądze. WIBOR jest wskaźnikiem referencyjnym stopy procentowej dla polskich złotych. Szacuje się, że w Polsce ratę obliczaną w oparciu o WIBOR ma około dwóch milionów kredytów hipotecznych. Stawka referencyjna WIBOR jest ustalana przez administratora posiadającego zgodę Komisji Nadzoru Finansowego, w oparciu o dane dostarczane przez 10 największych polskich banków jako średnia arytmetyczna wielkości oprocentowania podawanych przez banki uczestników panelu WIBOR, po odrzuceniu wielkości skrajnych. Dlaczego WIBOR jest wadliwy? Dlaczego nie powinien być stosowany? Metodologia stosowana do ustalania wysokości WIBOR oraz zbiór danych będących do tego podstawą budzą w ostatnich latach spore kontrowersje. Pojawiły się informacje o potencjalnym manipulowaniu wskaźnikiem WIBOR przez banki. Nie ma wątpliwości co do tego, że stawka referencyjna WIBOR od dłuższego czasu nie spełnia zakładanej funkcji, ponieważ nie oddaje rzeczywistego kosztu, po jakim banki pozyskują finansowanie. Od 2008 roku transakcje depozytowe (terminowe) są zawieranie między bankami bardzo rzadko, a ich niewielka liczba sprawia, że nie mogą stanowić reprezentatywnego zbioru danych. W związku z tym od wielu lat dla ustalenia WIBOR banki posługują się przede wszystkim szacunkami, co wywołuje obawy o arbitralność i uznaniowość tego mechanizmu. Dodatkowo, wskaźnik ten od wielu lat nie odzwierciedla pozyskiwania finansowania przez sektor bankowy. Szacuje się, że tylko śladowa część tego finansowania pochodzi z transakcji między bankami. Jednocześnie, w ostatnich latach, zauważalny jest znaczny rozdźwięk pomiędzy realnym oprocentowaniem lokat i środków zdeponowanych na rachunkach oszczędnościowych (z których banki pozyskują większość finansowania dla akcji kredytowej), a wysokością stawki WIBOR wykorzystywanej dla obliczenia oprocentowania udzielanych kredytów. Pomimo funkcjonowania na rynku alternatywnych wskaźników, banki nie zrezygnowały ze stosowania wobec konsumentów niekorzystnego dla nich WIBORu. Co również istotne, na rodzimym rynku usług bankowych przez dłuższy czas klientom nie były oferowane kredyty hipoteczne oparte o stałe stopy procentowe, odmiennie niż wskazuje na to tendencja w innych krajach. Może to prowadzić do wniosku, że banki przerzucały w ten sposób dodatkowe ryzyko związane ze zmiennymi stopami procentowymi na swoich klientów. Oznacza to, że nie tylko tzw. kredyty frankowe, ale również kredyty „złotówkowe” mogą posiadać wady przesądzające o nieważności całej umowy bądź wyłącznie postanowień regulujących mechanizm oprocentowania kredytu. Za uznaniem wskaźnika WIBOR za niedozwoloną klauzulę umowną, która nie powinna wiązać kredytobiorcy będącego konsumentem mogą przemawiać również „braki informacyjne”: nieprawidłowe poinformowanie kredytobiorcy przez bank o funkcjonowaniu w umowie mechanizmu zmiennego oprocentowania nieprawidłowe poinformowanie kredytobiorcy o ekonomicznych konsekwencjach zmiany wysokości oprocentowania, a tym samym o wysokości ryzyka związanego ze zmiennym oprocentowaniem kredytu Należną uwagę na kompletność, jasność i rzetelność informacji przekazywanych kredytobiorcy przy zawarciu umowy kredytu zwrócono dopiero w ostatnich latach, co ma związek w dużej mierze z falą tzw. spraw frankowych. Oznacza to, że najprawdopodobniej większe szanse na wyeliminowanie stawki WIBOR mają Ci kredytobiorcy, którzy zawierali umowy kredytu 5-10 lat temu, niż ci, którzy zrobili to stosunkowo niedawno. W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej zostały wypracowane kryteria przejrzystości informacji, jaką powinien otrzymać konsument w przypadku, gdy nie została mu przedstawiona realna alternatywa w postaci kredytu ze stałym oprocentowaniem. Kryteriów tych może nie spełniać nawet rozbudowana informacja o możliwych wzrostach stawki i wpływu tego wzrostu na wysokość raty. Pod koniec 20202 roku pojawiły się informacje, że banki przesyłały klientom mającym kredyty odsyłające do wskaźnika WIBOR do podpisania aneksy do umów. Przed podjęciem decyzji o podpisaniu aneksu zaleca się ostrożność, ponieważ podpisanie aneksu może utrudnić sądową walkę z WIBORem. Wskazane jest dokładne zbadanie postanowień otrzymanego aneksu, w razie potrzeby z udziałem prawnika. Uznanie WIBOR za wadliwy - korzyści dla kredytobiorcy - "złotówkowicza" W przypadku uznania, że mechanizm oprocentowania kredytu był wadliwy (umowa zawierała niedozwolone postanowienia umowne, co powoduje, że kredytobiorca nie może być związany wzorcem kreującym zmianę oprocentowania), w zależności od rodzaju wad i ich wpływu na funkcjonowanie umowy, możliwe jest: 1. Usunięcie WIBOR z umowy - usunięcie wadliwego postanowienia z umowy Jeżeli z mechanizmu kreującego zmianę oprocentowania wyeliminowany zostanie wskaźnik WIBOR, w umowie „na przyszłość” pozostaną tylko parametry pozwalające na ustalenie stałego oprocentowania kredytu. Kredytobiorca kontynuuje spłatę kredytu na dotychczasowych warunkach, ale bez części „odsetkowej”. W zależności od okoliczności sprawy, rata kredytu w części odsetek będzie uwzględniała tylko „wyjściowy” wskaźnik WIBOR i marżę, a nawet samą marżę. Dopuszczalne jest zatem wyeliminowanie wskaźnika WIBOR w zupełności, co może oznaczać nawet kilkukrotnie mniejsze raty kredytu. W zakresie rat kredytu już zapłaconych, bank zobowiązany byłby do zwrotu kredytobiorcy wszystkich dotychczasowych rat odsetkowych w części, w jakiej zostały one wadliwie ustalone. Bezprecedensowe orzeczenie w omawianej kwestii wydał w zeszłym roku Sąd Okręgowy w Katowicach. W postanowieniu zabezpieczającym roszczenia kredytobiorcy na czas trwania postępowania sądowego, raty kredytu hipotecznego zostały całkowicie pozbawione WIBORU. To spowodowało zmniejszenie raty kredytu z blisko 6700 zł na około 1700 zł. Zaznaczenia wymaga jednak, że przedmiotowe postanowienie zostało następnie uchylone przez Sąd Apelacyjny w Katowicach. Do chwili obecnej nie ma ukształtowanej linii orzeczniczej co do wskaźnika WIBOR. 2. Unieważnienie umowy kredytu opartej o WIBOR w całości Usunięcie z umowy wadliwej klauzuli zmiennego oprocentowania może zostać uznane za modyfikację tak daleko idącą, że umowa nie może zostać utrzymana w mocy i jako taka jest nieważna. W takiej sytuacji obie strony powinny zwrócić sobie w całości, to co do tej pory świadczyły. Po stronie kredytobiorcy oznacza to obowiązek zwrotu otrzymanej od banku wartości kapitału. Bank z kolei zobowiązany jest zwrócić klientowi wszystkie otrzymane od niego świadczenia. Obejmuje to nie tylko wartość spłaconych rat kredytu, ale również wszystkie dodatkowe opłaty i marże, w tym wartość ubezpieczenia. Rozwiązanie to jest bardzo korzystne dla kredytobiorców, którzy spłacili kapitał początkowy w większym stopniu. Warto...