W przypadku zakończenia umowy najmu często pojawia się kwestia zwrotu wynajętego przedmiotu. W dzisiejszym artykule omawiamy kwestie braku zwrotu przedmiotu najmu po zakończeniu umowy w kontekście uprawnień właściciela danej rzeczy.
Najemca po zakończeniu umowy najmu zobowiązany jest zwrócić przedmiot najmu wynajmującemu
W pierwszej kolejności w przypadku braku zwrotu rzeczy, wynajmującemu przysługuje żądanie wydania rzeczy. Jednocześnie w przypadku dalszego korzystania przez najemcę z rzeczy, po wygaśnięciu łączącego strony stosunku prawnego, jakim jest najem, właściciel rzeczy posiada względem posiadacza rzeczy roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie lub może żądać odszkodowania w celu naprawienia szkody wynikłej z niezwrócenia rzeczy w terminie.
Władanie przedmiotem najmu bez tytułu prawnego
Od posiadacza, który włada przedmiotem najmu bez tytułu prawnego, właściciel może żądać wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. Wysokość tego wynagrodzenia odpowiada osiąganemu w danym przypadku czynszowi. Roszczenie to przysługuje właścicielowi rzeczy niezależnie od tego, czy poniósł on jakąkolwiek szkodę związaną z pozbawieniem władztwa nad rzeczą. W takiej sytuacji, wynajmujący nie musi wykazywać wysokości poniesionej szkody, wynikłej z nieterminowego zwrotu rzeczy przez najemcę. Podczas dochodzenia tego roszczenia, problemem jest najczęściej ustalenie wysokości wynagrodzenia. Za przeważający pogląd uznaje się zasądzenie świadczenia jednorazowego, obejmującego cały okres, przez który właściciel nie mógł korzystać ze swoich uprawnień właścicielskich. Właściwym kryterium dla ustalania wysokości wynagrodzenia jest kwota rynkowa, jaką były najemca musiałby zapłacić wynajmującemu, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie, tj. strony wiązałaby nadal umowa najmu.
Wynajmujący może żądać także od najemcy zwrotu pożytków lub ich wartości oraz naprawienia szkody z powodu pogorszenia, lub utraty rzeczy.
Roszczenie o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy ma charakter odszkodowawczy. Granicą odpowiedzialności jest natomiast wartość rzeczy. Roszczenie o zwrot pożytków dotyczy zarówno pożytków naturalnych jak i cywilnych. Wartość zużytych pożytków powinna być ustalona na podstawie cen obowiązujących w poszczególnych okresach, w których właściciel nie mógł korzystać ze swoich uprawnień. Jednocześnie należy zaznaczyć, ze przepisy szczególne mogą w inny sposób regulować powyższą kwestię. Taka sytuacja powstaje m.in. w sytuacji zajmowania bez tytułu prawnego lokali służących do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Odszkodowanie, o którym mowa powyżej, w tym przypadku odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać odszkodowania uzupełniającego.
Nieterminowy zwrot przedmiotu najmu przez najemcę
W przypadku nieterminowego zwrotu przedmiotu najmu przez najemcę wynajmujący może również skorzystać z innego rodzaju roszczenia. W przypadku poniesienia przez właściciela rzeczy szkody może on dochodzić wobec byłego najemcy odszkodowania. Szkoda wynajmującego natomiast może polegać np. na utracie zysku wskutek niemożliwości wynajęcia rzeczy. Dla skutecznego dochodzenia tego typu roszczeń koniecznym jest jednak spełnienie wszystkich przesłanek związanych z zaistnieniem szkody. Dokonanie wyboru roszczeń należy do właściciela rzeczy. Dokonując wyboru, właściciel musi jednak liczyć się z pełnymi konsekwencjami wybrania właśnie takiej podstawy prawnej.
(Adw. Urszula Klisiewicz – Makuła)
