Umowa najmu lokalu mieszkalnego – obowiązki wynajmującego i najemcy w zakresie napraw

Poprzez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Więcej szczegółów na ten temat poniżej.

Obowiązki wynajmującego po zawarciu umowy najmu

Zawarcie umowy najmu kreuje po stronie wynajmującego szereg obowiązków:

1. wydanie najemcy przedmiotu najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku;
2. utrzymywanie rzeczy w należytym stanie, a więc przydatnym do użytku ze względu na cel i sposób używania rzeczy określony w umowie, przez cały czas najmu;
3. dokonywanie niezbędnych napraw i nakładów na rzecz;
4. przywrócenie stanu poprzedniego w wypadku zniszczenia rzeczy najętej (odtworzenia, odbudowy rzeczy), chyba że zniszczenie rzeczy nastąpiło z powodu okoliczności, za które nie ponosi wynajmujący odpowiedzialności;
5. wynajmujący ma także obowiązek zapewnić najemcy spokojne używanie rzeczy najętej, przez czas trwania umowy najmu.

Powyższe oznacza obowiązek powstrzymywania się od działań, które mogłyby uniemożliwić albo utrudnić najemcy używanie rzeczy zgodnie z umową, a także obowiązek zapewnienia najemcy ochrony w sytuacji, gdy osoby trzecie zakłócają używanie przez działania faktyczne albo występują z roszczeniami dotyczącymi rzeczy najętej.

Jednym z obowiązków wynajmującego, jest oddanie najemcy rzeczy, w stanie przydatnym do umówionego użytku, nie tylko w momencie wydania rzeczy, ale również przez cały czas trwania najmu. Zatem wynajmujący zobowiązany jest czynić nakłady przez cały okres trwania umowy najmu, jeżeli są one potrzebne do utrzymania rzeczy w takim stanie. Powyższy obowiązek może polegać na dokonywaniu potrzebnych napraw lub wymiany zniszczonych części na swój koszt.

Powyższy obowiązek doznaje jednak następującym ograniczeniom:

1. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.
2. Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.

Niekiedy przepisy prawa szczególne, zwłaszcza w przedmiocie najmu lokali mieszkalnych, doprecyzowują zakres obowiązków wynajmującego i najemcy. W tym wypadku wynajmujący jest zobowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi prawnymi przepisami.
Ponadto w razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu.

Za co jeszcze odpowiada wynajmujący lokal mieszkalny?

Do obowiązków wynajmującego w przypadku najmu lokalu mieszkalnego należy również:

1. utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;
2. dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1 powyżej oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;
3. dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, w szczególności:

• napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody (bez armatury i wyposażenia), a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej (z wyjątkiem osprzętu);
• wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Co obciąża najemcę?

Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają natomiast najemcę. Do drobnych nakładów obciążających najemcę lokalu należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Wskazane powyżej wyliczenie drobnych nakładów jest przykładowe, bowiem
o charakterze nakładów zawsze będzie decydować rodzaj naprawy, jej rozmiar oraz koszt.

W sytuacji najmu lokalu mieszkalnego najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

1. podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
2. okien i drzwi;
3. wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
4. trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
5. osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej (z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej);
6. pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
7. etażowego centralnego ogrzewania (a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego – także jego wymiana);
8. przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
9. innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:

• malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów;
• malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, takie jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów oraz inne pomieszczenia gospodarcze wraz z otoczeniem budynku.

Należy pamiętać, że umowa zawarta pomiędzy stronami może modyfikować powyższe uregulowania oraz w inny sposób zakreślić obowiązki stron. W przypadku wynajmowania lokali nienależących do publicznego zasobu mieszkaniowego wynajmujący może odmiennie uregulować obowiązki najemcy, np. poprzez dodanie jeszcze innych napraw, do których zobowiązany będzie najemca.
Wyjątek stanowi najem lokalu mieszkalnego należącego do publicznego zasobu mieszkaniowego. W tej sytuacji wynajmujący nie może nałożyć na najemcę obowiązku dokonywania jeszcze innych, dodatkowych napraw czy konserwacji.