Termin przedawnienia nakładów poczynionych na nieruchomość po zakończeniu najmu

Zgodnie z art. 677 Kodeksu cywilnego, „Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy 
o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.” Wyjaśniamy!
wynajmowana nieruchomosc

Czego dotyczy ten artykuł:

  • Szczególny termin przedawnienia
  • Termin zwrot rzeczy
  • Roszczenia najemcy – orzecznictwa Sądu Najwyższego
  • Przedawnienia roszczeń

 

Szczególny termin przedawnienia

Przepis art. 677 k.c. zawiera zatem szczególny termin przedawnienia w zakresie roszczeń wskazanych w tym artykule. Termin szczególny przedawnienia ma zastosowanie tylko i wyłącznie do roszczeń wymienionych w przepisie. Nie można go stosować w przypadku innych roszczeń.
Analizując art. 677 k.c. można wskazać, że wprowadza on dwa wyjątki od ogólnych reguł kodeksu cywilnego w zakresie przedawnienia roszczeń, tj.:

  1. przewiduje w stosunku do regulacji art. 118 k.c. krótszy roczny termin przedawnienia
  2. odmiennie od art. 120 k.c. reguluje początek biegu terminu przedawnienia (termin biegnie bowiem nie od dnia kiedy roszczenie stało się wymagalne, ale od dnia zwrotu rzeczy).

Należy podkreślić, że szczególny termin przedawnienia roszczeń przewidziany w art. 677 k.c. wyłącza stosowanie terminów ogólnych ustanowionych w art. 118 i 442 (4421) k.c. (tak m. in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 17 października 1988 roku, sygn. akt IV CR 258/88, LEX nr 8919).

Termin zwrot rzeczy

Termin „zwrot rzeczy” w rozumieniu art. 677 k.c. musi być rozumiany ściśle. Zwrot rzeczy odpowiada zatem wydaniu rzeczy przez najemcę lub objęciu jej we władanie przez wynajmującego. Nie chodzi tu przy tym o datę umówionego zwrotu rzeczy, lecz o jej rzeczywisty zwrot zapewniający wynajmującemu faktyczną możliwość zbadania stanu rzeczy, co wymaga przejęcia rzeczy w rzeczywiste władanie.

Orzeczenia sądów wskazują na konieczność szerokiego rozumienia sformułowania „zwrot rzeczy”, które obejmować powinno tak realne przekazanie rzeczy właścicielowi, jak i każdą sytuację, 
w której właściciel uzyskał możność bezpośredniego władztwa nad rzeczą, a dotychczasowy posiadacz władztwo to utracił. Pojęcie „zwrot rzeczy” poza jej wydaniem, obejmuje zatem także stany faktyczne gwarantujące ochronę interesów wynajmującego, możność faktycznego odzyskania nad nią władztwa przez właściciela oraz ponowne znalezienie się rzeczy w posiadaniu właściciela.

Zatem termin „zwrotu rzeczy” obejmuje nie tylko faktyczne przeniesienie władztwa nad rzeczą przez najemcę na wynajmującego, ale także inne – poza „wydaniem rzeczy” stany faktyczne. W związku z powyższym za zwrot rzeczy można uznać m. in. każde opróżnienie lokalu przez najemcę od chwili uzyskania o tym przez wynajmującego wiadomości i zaistnienia faktycznej możliwości zbadania przez niego stanu lokalu, a także rezygnację najemcy z posiadania, o czym wynajmujący został poinformowany i uzyskał możliwość objęcia rzeczy w posiadanie. Zwrot następuje także w sytuacji, gdy rzecz znalazła się ponownie w posiadaniu właściciela, bez względu na to w jaki sposób doszło do jej przemieszczenia.

Roszczenia najemcy – orzecznictwa Sądu Najwyższego

Zgodnie z przeważającym orzecznictwem Sądu Najwyższego, roszczenia najemcy podlegające rocznemu przedawnieniu zgodnie z art. 677 k.c. obejmują roszczenia z tytułu nakładów na rzecz wynajętą niezależnie od tego, czy są to nakłady konieczne, czy też zmierzające do ulepszenia rzeczy (m. in. Sąd Najwyższym w Wyroku z dnia 24 kwietnia 2019 roku, sygn. akt IV CSK 333/18, LEX nr 2654309).

Przedawnienia roszczeń

Początek biegu rocznego terminu przewidzianego w art. 677 k.c. związany jest z dniem zwrotu rzeczy, a zatem jeśli do zwrotu nie dochodzi, nie ma zastosowania uregulowanie dotyczące terminu przedawnienia, a tym samym niemożliwy jest jego upływ. Należy zwrócić uwagę, że jeżeli do zwrotu rzeczy nie doszło, roszczenia wymienione w art. 677 k.c. przedawniają się na zasadach ogólnych. Również roszczenia niewymienione w art. 677 k.c. (np. wynajmującego o zapłatę zaległego czynszu) podlegają ogólnym terminom przedawnienia.

Przepis art. 677 jest przepisem ius cogens, zatem Strony nie mogą w umowie modyfikować wskazanego terminu ani też uzgodnić innego momentu rozpoczęcia biegu przedawnienia roszczenia.

Należy podkreślić, że art. 677 k.c. stosuje się także do najmu lokali, w tym także lokali mieszkalnych.

 

(Adw. Urszula Klisiewicz – Makuła)

Jeśli potrzebujesz porady, pomocy prawnej, skontaktuj się z Kancelarią:

Udostępnij artykuł:

Może Cię również zainteresować

Alimenty a rozwód bez orzekania o winie — co musisz wiedzieć?

Jaki rozwód w Polsce? Rodzaje rozwodów w polskim prawie

Co potrzebne do rozwodu? Dokumenty do rozwodu

Knapek Rybczyński Szmit i Partnerzy Kancelaria Adwokacka

ul. Zabrska 18, 40-083 Katowice
godziny otwarcia: pn.-pt. 08:00-17:00