Umowa darowizny dokonana pod pozorną umową sprzedaży – skutki

Czego dotyczy ten artykuł:

 

Pozorność oświadczenia woli

Pozorność jest wadą oświadczenia woli. Polega ona na zamierzonej przez obie strony czynności prawnej niezgodności pomiędzy aktem woli a jej przejawem na zewnątrz. Oświadczenie woli dotknięte pozornością nakierowane jest zatem na stworzenie jedynie wrażenia, że składający je zmierza do osiągnięcia określonego celu wynikającego z treści oświadczenia – a zatem do wywołania określonych skutków prawnych, podczas gdy w rzeczywistości 
w zgodnym zamiarze, zarówno składającego oświadczenie woli, jak i jego adresata, skutki takie nie mają powstać.

Zgodnie z art. 83 § 1 Kodeksu cywilnego, nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Z treści wskazanego artykułu Kodeksu cywilnego wynika wyraźnie, że adresat oświadczenia woli nie tylko musi mieć świadomość jego pozorności – a zatem posiadać pozytywną wiedzę, że składane mu oświadczenie woli nie ma wywołać tych skutków prawnych, jakie normalnie z niego wynikają, lecz także musi się w pełni z tym zgadzać. Wymóg zgody wszystkich stron czynności prawnej na jej pozorność oznacza w istocie, że konieczne jest istnienie w tej kwestii tajnego porozumienia między stronami.

Pozorność bezwzględna oraz pozorność względna

Zakres regulacji art. 83 k.c. obejmuje zatem zarówno sytuację, gdy oświadczenie woli złożone dla pozoru, ma nie wywołać żadnych skutków prawnych, jak i sytuację, gdy ma ono, w zgodnym zamiarze stron, wywołać inne skutki prawne. W związku z powyższym należy wyróżnić dwie postacie pozorności – pozorność bezwzględną oraz pozorność względną.

Należy podkreślić, że w sytuacji dokonania czynności prawnej dla pozoru w celu ukrycia jakiejś innej czynności prawnej, ważność tej czynności prawnej oceniana jest według właściwości czynności ukrytej. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 11 maja 2016 roku (sygn. akt I CSK 326/15, Legalis), “ustawodawca w art. 83 § 1 zdanie drugie k.c. uzależnił jego ważność od tego, czy dysymulowana czynność prawna, np. umowa darowizny nieruchomości, dożywocia, czy też przewłaszczenia, odpowiada wszystkim dalszym wymaganiom, wynikającym z przepisów bezwzględnie obowiązujących”. 
W przypadku gdy wymagania te zostały spełnione, czynność taka jest czynnością ważną i rodzi rzeczywiście zamierzone przez strony skutki prawne.

Nieważna umowa darowizny

W nawiązaniu do powyższego należy uznać, że nieważna jest umowa darowizny nieruchomości, ukryta pod pozorną umową sprzedaży nieruchomości. Pierwsze orzeczenie Sądu Najwyższego, odchodzące od odmiennego wyrażanego wcześniej poglądu w tym zakresie, zapadło w Wyroku z dnia 12 października 2001 roku (sygn. akt V CKN 631/2000, OSNC 2002/7-8 poz. 91). To w tym orzeczeniu Sąd Najwyższy po raz pierwszy odszedł od dotychczas zajmowanego stanowiska, iż umowa pozorna o przeniesienie własności nieruchomości „użycza” formy aktu notarialnego umowie ukrytej, utrzymując ją tym samym 
w mocy.

Nieważna umowa darowizny – uchwały, wyroki Sądu Najwyższego

Nowe stanowisko zostało potwierdzone m.in. w Uchwale Sądu Najwyższego z dnia 
9 grudnia 2011 roku wydanej w sprawie o sygn. akt III CZP 79/11, w której Sąd Najwyższy wprost stwierdził, że nieważna jest umowa darowizny ukryta pod pozorną umową sprzedaży nieruchomości. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu ww. uchwały wskazał, że ukryta czynność darowizny nieruchomości nie zachowuje formy szczególnej pod rygorem nieważności, tj. formy aktu notarialnego i z tego względu jest nieważna. Brak jest podstaw do przenoszenia formy szczególnej zachowanej dla czynności symulowanej na czynność dysymulowaną. W przypadku takiej czynności forma aktu notarialnego zostaje zachowana dla pozornej umowy sprzedaży nieruchomości i nie może być użyczona dla ukrytego oświadczenia woli nieodpłatnego przeniesienia jej własności tj. umowy darowizny. Sąd Najwyższy uznał za niedopuszczalne przyjęcie, iż można zachować formę aktu notarialnego 
w sytuacji, w której strony czynności nie złożyły przed notariuszem oświadczenia woli określającego elementy przedmiotowo istotne dla zawieranej umowy. Przy odczytaniu bowiem aktu notarialnego, notariusz powinien się przekonać, że osoby biorące udział w czynności nie tylko dokładnie rozumieją treść i znaczenia aktu, ale że jest on zgodny z ich wolą. Notariusz zobowiązany jest również odmówić dokonania czynności notarialnej sprzecznej z prawem. Nadto z aktu notarialnego jako dokumentu urzędowego wynika domniemanie autentyczności i zgodności 
z prawdą zawartych w nim oświadczeń.

Powyższe zostało potwierdzone również w innych, późniejszych wyrokach Sądu Najwyższego. Sąd Najwyższy konsekwentnie potwierdził, iż przynajmniej od 2001 roku w orzecznictwie jednolicie przyjmowana jest wykładnia wskazanego przepisu Kodeksu cywilnego, prowadząca do wniosku, iż nieważna jest umowa darowizny nieruchomości ukryta pod pozorną umową sprzedaży tej nieruchomości. W takim przypadku forma aktu notarialnego zostaje zachowana wyłącznie dla pozornej umowy sprzedaży, czyli innej czynności prawnej niż darowizna i dlatego ta forma nie może być „użyczona” umowie darowizny ukrytej pod umową sprzedaży. Ponadto umowa darowizny podlega całkowicie innemu reżimowi prawnemu niż umowa sprzedaży. Uznanie umowy darowizny za ważną w takiej sytuacji stanowiłoby również zagrożenie dla pewności obrotu prawnego, bowiem akt notarialny służy temu, aby nikt nie miał wątpliwości, jaka umowa jest w nim zawarta i czy jest ona zgodna z prawdą. Ponadto każda czynność prawna przenosząca własność nieruchomości, powinna w swej treści wskazywać prawdziwą causa, która inna jest przy zawieraniu umowy sprzedaży nieruchomości oraz umowy darowizny nieruchomości.

Należy również zwrócić uwagę, że często w praktyce ukrywanie czynności prawnych pod innymi służy celom nieuczciwym czy nieetycznym (np. w celu usunięcia majątku przed wierzycielami czy też uniknięcia opodatkowania). Zatem nie powinno ono korzystać 
z ochrony prawnej. Powyższe niewątpliwie sprzeczne jest z zasadami współżycia społecznego i nie zasługuje na ochronę. W związku z powyższym czynności dokonane dla pozoru winny być eliminowane z obrotu prawnego.

Jeśli potrzebujesz porady, pomocy prawnej skontaktuj się z Kancelarią.

Jeśli potrzebujesz porady, pomocy prawnej, skontaktuj się z Kancelarią:

Udostępnij artykuł:

Może Cię również zainteresować

Termin przedawnienia nakładów poczynionych na nieruchomość po zakończeniu najmu

Logo Kancelarii Prawnej

Knapek Rybczyński Szmit i Partnerzy Kancelaria Adwokacka

ul. Zabrska 18, 40-083 Katowice
godziny otwarcia: pn.-pt. 08:00-17:00