Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami (art. 647 1 kodeksu cywilnego), Inwestor odpowiada solidarnie z Wykonawcą (Generalnym Wykonawcą) za zapłatę wynagrodzenia należnego Podwykonawcy, z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, których szczegółowy przedmiot został zgłoszony Inwestorowi przez Wykonawcę lub Podwykonawcę przed przystąpieniem do wykonywania tych robót. Inwestor ma prawo do złożenia w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia mu zgłoszenia, Podwykonawcy i Wykonawcy sprzeciwu wobec wykonywania tych robót przez Podwykonawcę.
Zarówno zgłoszenie jak i sprzeciw Inwestora, wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Należy jednak pamiętać, że wysłanie zgłoszenia mailem bez opatrzenia go kwalifikowanym podpisem elektronicznym nie spełnia ustawowego wymogu formy pisemnej i w świetle nowych przepisów będzie nieważne.
Dokonanie zgłoszenia o którym mowa powyżej, nie jest wymagane jeżeli Inwestor i Wykonawca już w umowie zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności, określili szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez oznaczonego Podwykonawcę.
Istotą wskazanych przepisów oraz solidarnego charakteru zobowiązania Inwestora i Generalnego Wykonawcy jest to, że Podwykonawca co do zasady może żądać zapłaty całości albo też części należności od wszystkich zobowiązanych solidarnie łącznie, od niektórych z nich lub od każdego z osobna. Powyższe oznacza, że Podwykonawca może żądać zapłaty należnego mu wynagrodzenia bezpośrednio od Inwestora, bez potrzeby wcześniejszego podejmowania jakichkolwiek działań zmierzających do zaspokojenia roszczenia od Generalnego Wykonawcy. Ponadto odpowiedzialność Inwestora nie ma charakteru posiłkowego, w związku z tym Podwykonawca nie ma również obowiązku wykazywania, że dochodzenie wierzytelności od Generalnego Wykonawcy może być utrudnione czy okazało się bezskuteczne.
Ważnym jest, aby przed wykonaniem prac Podwykonawca upewnił, że został zgłoszony Inwestorowi przez Wykonawcę oraz że zgłoszenie to jest dokonane prawidłowo (czyli ma formę pisemnej). W razie wątpliwości Podwykonawca może samodzielnie zgłosić Inwestorowi fakt powierzenia mu danego zakresu robót. Podwykonawca ze względów bezpieczeństwa powinien przystąpić do wykonywania robót dopiero po bezskutecznym upływie terminu na zgłoszenie sprzeciwu przez Inwestora (30 dni od dnia doręczenia mu zgłoszenia), bowiem Inwestor odpowiada za zapłatę wynagrodzenia za te roboty budowlane, których szczegółowy przedmiot został zgłoszony przez przystąpieniem do ich wykonywania. Jeżeli zgłoszenie zostanie dokonane po przystąpieniu przez Podwykonawcę do wykonywania robót, za roboty wykonane przez dokonaniem zgłoszenia Inwestor nie będzie ponosił odpowiedzialności finansowej.
Inwestor ponosi odpowiedzialność za zapłatę Podwykonawcy wynagrodzenia w wysokości ustalonej w umowie między Podwykonawcą a Wykonawcą chyba że ta wysokość przekracza wysokość wynagrodzenia należnego Wykonawcy za roboty budowlane, których szczegółowy przedmiot wynika odpowiednio ze Zgłoszenia albo z Umowy. W takim wypadku, Inwestor nadal jest odpowiedzialny za zapłatę wobec Podwykonawcy, ale wynagrodzenie jest ograniczone do wysokości wynagrodzenia należnego Wykonawcy za roboty budowlane, których szczegółowy przedmiot wynika odpowiednio ze Zgłoszenia albo z Umowy.
Należy zaznaczyć, że powyżej wskazane przepisy stosuje się odpowiednio do solidarnej odpowiedzialności Inwestora, Wykonawcy i Podwykonawcy, który zawarł umowę z dalszym Podwykonawcą, za zapłatę wynagrodzenia dalszemu Podwykonawcy.
Regulacja zawarta w art. 6471 k.c. daje Podwykonawcom możliwość otrzymania wynagrodzenia za wykonane roboty budowlane od Inwestora, w sytuacji gdy Generalny Wykonawca odmawia dokonania zapłaty. Co więcej – Inwestor musi zapłacić wynagrodzenie należne Podwykonawcy nawet w przypadku gdy za dane roboty zapłacił już Generalnemu Wykonawcy (w takim przypadku Inwestor może dochodzić od Generalnego Wykonawcy zwrotu kwot wypłaconych Podwykonawcy, ale tylko w przypadku gdy wypłata nastąpiła zgodnie z art. 6471 k.c.). Podwykonawca jednak może otrzymać od Inwestora wynagrodzenie wyłącznie w przypadku gdy jest ono mu należne od Generalnego Wykonawcy, czyli za roboty które zostały faktycznie wykonane przez Podwykonawcę w sposób prawidłowy.
Powyższe przepisy są wynikiem nowelizacji Kodeksu cywilnego. Przed 1 czerwca 2017 r. powstanie solidarnej odpowiedzialności Inwestora i Wykonawcy, uwarunkowane było zaistnieniem jednej z trzech możliwych przesłanek tj. czynnym wyrażeniem przez Inwestora zgody na zawarcie przez Wykonawcę umowy z Podwykonawcą, brakiem sprzeciwu Inwestora lub zastrzeżeń w terminie 14 dni w stosunku do umowy, która ma być zawarta z Podwykonawcą albo też ustaleniem w umowie Inwestora z Wykonawcą zakresu robót wykonywanych przez Podwykonawcę.
W najbardziej skrajnych przypadkach domniemywano istnienie zgody Inwestora na zawarcie umowy z Podwykonawcą (zachowanie bierne Inwestora). Tym samym dopuszczano rozwiązanie, zgodnie, z którym zgoda Inwestora mogła być wyrażona przez jego każde zachowanie się, co oznaczało również, że wyrażeniem zgody było nawet tolerowanie obecności Podwykonawcy na placu budowy.
Przepisy obowiązujące do 1 czerwca 2017 roku, były przedmiotem licznych kontrowersji i rodziły wiele trudności interpretacyjnych. Ich nowelizacja była niezbędna również z uwagi na nieuczciwe praktyki Inwestorów i Generalnych Wykonawców wobec Podwykonawców. Obowiązujące aktualnie zapisy Kodeksu cywilnego, rozstrzygają niektóre z wątpliwości i przyczyniają się do wzmocnienia pewności obrotu. Z jednej strony chronią Podwykonawcę, a z drugiej zabezpieczają interesy Inwestora.
Nowelizację kodeksu cywilnego z punktu widzenia Inwestora, ocenić należy pozytywnie przede wszystkim jeśli chodzi o ograniczenie kwotowe odpowiedzialności solidarnej Inwestora, której górną granicę wyznacza wysokość wynagrodzenia należnego Wykonawcy. Korzystne dla Podwykonawcy są natomiast przepisy dające możliwość zgłoszenia zakresu robót zarówno przez Wykonawcę, jak i samego Podwykonawcę. Za pozytywną ocenę zasługuje również wprowadzenie ustawowego wymogu, aby zgłoszenie szczegółowego zakresu robót przez Wykonawcę lub Podwykonawcę dokonane było pod rygorem nieważności na piśmie i to jeszcze przed przystąpieniem do wykonywania tych robót.
